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【專家解讀】武漢市住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管的現狀及思考

來源:admin瀏覽量:發布時間:2017-05-16


江苏快三有什么规律 www.agqnsa.com.cn        一、引言

二十世紀九十年代以來,隨著我國住房制度改革的推進,商品房建設迅猛發展。商品房住宅小區在全國各個城市建立起來,有相當數量的商品房小區經歷了開發建設單位5年質量保修期,小區共用部位、共用設施設備的后續維修保養問題日益凸顯,申請使用住宅專項維修資金的項目也日益增多。由于行政法規宣傳普及不夠,相關主體對于維修資金性質及使用原則認識不足,維修工程又具有較強的專業性,而作為住宅專項維修資金代管者的房屋行政管理部門沒有足夠的人力、物力和專業技術能力對每個維修項目進行跟蹤監管,所以在維修資金使用過程中存在一些問題,個別小區甚至出現虛報、冒用維修資金現象,嚴重損害了廣大業主的切身利益,也給房產行政主管部門的有效監管帶來了諸多難題。住宅專項維修資金使用項目的監管逐漸成為社會關注的熱點,媒體報道的焦點,及全國同行業共同探索的難點。

2013年7月,武漢市在住宅小區維修資金使用項目中探索推行了第三方監管工作,即對一定額度的維修資金使用項目,從已建立的維修資金第三方監管單位備選庫中隨機抽選一家具有工程造價咨詢資質的審價單位對維修資金使用項目進行“事前、事中、事后”全過程跟蹤監管。從實施效果上看,已實施第三方監管的維修項目在為廣大業主節省維修資金的支出、為政府降低行政風險、為維修施工單位提供客觀的造價咨詢,為申請主體當好參謀助手等方面發揮了重要作用。

二、各地住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管的經驗

2008年11月上海市房屋維修資金管理中心發布的《關于開展商品住宅專項維修資金使用審價、審核、審計和工程監理工作的通知》規定:一是實行大額維修工程審價制度,即維修和更新、改造工程費用超過5萬元的(含5萬元),應聘請專業審價機構進行審價,由開戶銀行簽約的審價單位審價,審價費用由開戶銀行支付。二是規范維修資金支取審核,業主大會支取維修資金時,應向開戶銀行提供材料要件,開戶銀行出具收件回執。三是實行財務審計制度,業主委員會換屆時,業主大會聘請審計單位對維修資金和利用物業共用部分獲取的收益和管理情況進行審計。審計費用在小區經營性收益中列支,也可以在維修資金中列支或向業主收取。四、實行工程監理制度,維修和更新、改造工程費用超過50萬元的,應聘請專業工程監理機構實施工程監理。業主大會委托其開戶銀行簽約的工程監理單位,監理費用由開戶銀行承擔。

深圳市根據《深圳市物業專項維修資金管理規定》規定,物業共用部位、共用設施設備的大、中修以及更新、改造需使用物業專項維修資金且維修預算費用超過10萬元的,需提供第三方機構的審核結論。為加強維修資金使用安全監管,防范違規使用維修資金行為,并切實減輕業主負擔,從2012年10月1日開始,對于預算和結算超過10萬元的維修工程,由深圳建設銀行和平安銀行兩家專戶銀行免費提供第三方審核服務。

三、 武漢市住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管的現狀

1、政策法規的支持

武漢市在2011年5月頒布實施的《武漢市住宅專項維修資金管理辦法》第二十六條規定,業委會或社區居委會可以聘請專業工程造價咨詢機構及工程監理機構對工程預算進行評估及對工程進行監理,相關費用從住宅專項維修資金中列支。2011年7月在《關于貫徹武漢市住宅專項維修資金管理辦法的實施意見》中進一步明確,鼓勵維修資金申請主體聘請審價機構進行造價咨詢或審計、聘請工程監理機構對工程質量進行監理;凡單項維修項目預算超過5萬,多項維修項目預算超過10萬的,各區房管局要就此事項專門組織業主投票表決。并規定,在緊急維修使用項目中,必須實施第三方工程審價,在結算時維修資金申請主體須提交具備資質條件的審價機構出具的審價報告。同時,在《武漢市住宅專項維修資金使用操作規程》中關于第三方監管的聘請、公示、資料要求、收費標準、費用承擔主體等內容做了原則性規定。2013年4月,為了提高住宅專項維修資金的使用效率,確保使用安全,武漢市住房保障和房屋管理局印發了《關于建立武漢市住宅專項維修資金維修工程施工單位和中介機構備選庫的通知》,正式啟動建立住宅專項維修資金使用項目第三方監管單位備選庫。

2、第三方監管的具體流程

2013年3月,武漢市住房專項維修資金管理中心根據《武漢市住宅專項維修資金管理辦法的實施意見》進一步明確了第三方監管工作流程。

(1)隨機選取。根據工程需要,單項維修項目預算超過5萬元、多項維修項目預算超過10萬元,需要第三方監管審價的,應在第三方監管審價單位備選庫中隨機選取第三方監管審價單位。應急維修或維修項目預算超過30萬元的,必須在第三方監管審價備選庫中隨機選取第三方監管審價單位,實施第三方監管。

(2)簽訂合同。第三方監管審價單位與維修項目申請主體簽訂住宅專項維修資金使用項目第三方監管審價合同,約定維修工程第三方監管審價中甲、乙雙方的責任、權利和義務及收費依據、費率等。

3)現場核實。第三方監管審價單位根據甲方提供的《住宅專項維修資金維修和更新、改造使用方案》、《維修項目施工方案》等,組織相關專業技術人員到合同約定的維修項目現場調查核實申請維修事項、損壞部位、維修工作量等,填寫《維修項目調查表》(附照片資料),反映物業公共部位、共用設施、設備故障及需維修的真實性。

(4)維修方案評估。根據《維修項目調查表》及現場勘查情況,對維修單位資質、提供的《維修項目施工方案》進行評估。對不符合維修資質要求的維修單位和與《維修項目調查表》不符的施工方案要提出整改意見。

(5)預算咨詢評估。根據維修項目施工方案、預算清單和材料價格清單,按照建設工程項目主管部門的相關規定及參照本地維修工程市場行情進行審核,出具維修工程《預算咨詢建議書》。

(6)維修工程監管。維修工程開工后,應依據《維修項目施工方案》和《材料進場單》,對維修更換所用材料及配件進行認定,核對是否與預算中配件材料相符。核實施工工藝是否符合國家相關要求,監管核實工程進度,所用材料或設備是否安裝更換到位,根據現場確定數據,全面核實項目施工現場工程量、工程材料設備使用量,核實施工結果是否與預算相符,并做好書面核驗記錄。

(7)竣工驗收決算審核。核實工程竣工驗收申請報告,核驗國家專管部門安全質量合格鑒定報告書及業主認可的試運行報告書,配合申報主體對維修工程進行竣工驗收。根據施工單位編制的工程結算書、工程竣工圖或工程情況說明、現場簽證、材料價格核定清單等,出具監管維修和更新、改造《結算審核咨詢報告書》(含維修后照片資料)。

3、第三方監管的舉措

武漢市推行維修資金第三方監管工作以來,由武漢市住房專項維修資金管理中心具體負責第三方監管工作的日常管理。其主要做法有:

(1)建立備選庫。依據《關于建立武漢市住宅專項維修資金維修工程施工單位和中介機構備選庫的通知》,中心制定了具體操作細則,對于備選庫里第三方監管單位的類型、申報條件、需要提交的資料、入選確認的流程、備選庫的使用原則以及對備選庫的跟蹤管理等進行了明確規定。并于2013年7月正式籌建成立了由十一家具有造價咨詢資質的武漢市維修資金使用項目第三方監管單位備選庫。

(2)設計隨機抽選軟件。為了保證公開、公平、公正,中心還委托軟件開發公司設計制作了計算機隨機抽選軟件,對有需求的監管項目,由申請主體登錄計算機抽選操作平臺,自行點擊、隨機抽選第三方監管單位,并將結果打印簽字存檔。

(3)定期召開工作例會。針對第三方監管工作開展實際,每年組織備選庫中的第三方監管單位召開2至3次專題工作例會。在會上總結交流工作,探討研究共性問題,明確下一階段工作要點,互相學習借鑒,規范監管工作行為,提高監管服務水平。

(4)推介示范合同。鑒于第三方監管單位合同格式不一,在試運行一段時間后,中心集思廣益,征求相關各方意見和行業標準,倡導推行了《維修工程第三方監管合同》,在此示范合同中,對維修項目情況,維修申請主體和第三方監管單位的權利、義務與責任,監管、審價業務的酬金,合同生效、變更與終止的條件,違約責任等做出了比較具體的規定。

(5)規范資料管理,為了規范第三方監管工作,中心還監制了《第三方監管資料夾》,其內容包括第三方監管審價相關資料交接單、維修事實查看意見書、現場勘查報告、施工單位資質文件、施工方案、申請預算清單、監管巡查記錄表、現場簽證記錄單---施工進度計劃表、現場簽證記錄單---材料進場確認表、工程竣工驗收報告、資料相關圖片、維修資金第三方監管酬金結算清單共12類文件資料,切實保證監管工作的跟蹤、指導、調查和考核有據可查,提升了監管業務的規范性和完整性。

(6)建立更新機制,為進一步規范維修資金第三方監管單位管理工作,充分調動第三方監管單位工作積極性,防范維修資金管理風險,引入市場競爭機制,實行年度綜合考評機制,凡年度區局、申請主體滿意度測評末位的單位,或監管工作嚴重失職、徇私舞弊的單位即予淘汰除名,同時,從新申請報名候選的單位中挑選替補。

4、第三方監管的實施成效

據統計,自2013年7月正式建立維修資金第三方監管單位備選庫以來,截止到2014年12月,武漢市住房專項維修資金管理中心共受理維修資金使用申請700筆,總金額7454.32萬元,其中,有343筆實施了第三方監管,占申請筆數的49%,預算送審金額5786.98萬元,決算審減金額1441.75萬元,第三方監管費用188.91萬元,審減比值為24.91%。

、武漢市住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管存在的問題

      1、第三方監管業務水平參差不齊

維修資金的使用項目覆蓋面較廣,專業技術性較強,涉及到土建、園林、機電、消防、安防等多個方面,這就要求第三方監管單位必須具有相關專業的造價咨詢和監管工程技術人員。但是現階段的審價監管單位受制于自身條件的限制,多數以從事土建類的工程造價為主。到目前為止,湖北省建設工程造價管理站編寫的《湖北省房屋修繕工程預算定額》統一基價表還是2009年編制的,其實用性和參考性大打折扣,與市場行情中的材料、人工和機電價格相差甚遠。因此,由于相關的行業標準滯后,各審價監管單位自身人員配備有限或者專業水平不足,加之其對監管業務的重視程度不一,導致相同的維修使用項目在不同的審價監管單位的監管實施效果上有一定的出入和偏差。

2、第三方監管費用不盡合理

武漢市造價咨詢收費標準采取的是《湖北省工程造價咨詢服務收費標準》的下限。具體而言,第三方監管酬金由造價咨詢基本費用、造價咨詢追加費用及監管費用構成。造價咨詢基本費用按照“工程結算價”5‰收取,并且單個項目審價監管基本收費金額在3000元以下時,按3000元收取。造價咨詢追加費用發生在監管后按照合同約定的維修項目預算或結算總額有審減且審減額超過5%的,維修申請主體應按審減額的8%向第三方監管單位支付造價咨詢追加費用。具體支付方法為:造價咨詢追加費用=預算審減額(若超過5%)*8%+結算審減額(若超過5%)*8%(施工單位是否承擔追加費用可以在維修合同中約定)。 監管費用按“工程結算價”的3%以內收取。然而,具體到維修資金使用項目,這不是單純的預算、決算的審價,而是“事前、事中、事后”全過程的監管,其實質是審價和監理的二合一,其要求和難度比一般的建設工程造價咨詢要高,工作量要大,加之項目復雜、專業性強、周期長、總價低的特點,因此,第三方監管費用按照建設工程造價咨詢的最低標準取費是不盡合理的,這也導致第三方監管單位的參與積極性不高,對“事前、事中、事后”全過程的監管執行不夠到位。

3、第三方監管單位自律不夠

一是少數監管單位不能堅持“事前、事中、事后”全過程監管。對一些維修金額較小的監管項目,偏重對申請主體或維修施工單位報送的書面材料進行審核,沒有全過程深入到項目現場對維修事實等現場實際情況查勘核實;二是收費標準不統一。有的單位監管費是3%、有的達到3.6%;三是寬嚴不一致。部分監管單位對待各送審項目執行定額標準不夠統一,對較熟悉的施工單位或申請主體,尺度放的較寬。

五、對武漢市住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管的政策建議

1、加強維修資金使用監管的制度建設

一是,國家立法部門應抓緊研究制定維修資金使用監管方面的指導性條款,在已出臺的《物權法》、《物業管理條例》或《住宅專項維修資金管理辦法》中對住宅專項維修資金使用項目實施第三方監管制定出具體的確權、確責和指導辦法。二是,省級層面,建設工程造價管理機構應該及時編寫各省的房屋修繕工程預算定額,及時更新修訂市場價格,與時俱進,為維修工程的造價咨詢、工程監理提供統一的專業標準。三是,市級層面,就武漢市而言,盡管《辦法》、《意見》、《規程》均對維修工程引入第三方監管作出了原則性的規定,目前還需出臺有關細則,對工程監管范圍、審價機構及其資質、審價工作包含內容、要件格式、取費方式等細節性內容加以明確。市區房屋行政主管部門層面,應定期對第三方監管的維修項目進行復核與抽查,對有爭議的維修項目認真復核,對有問題的項目嚴格依法依規處理?;帳諧≈行碌撓幸庀?、有實力的監管單位加入備選庫。四是,第三方監管單位層面,應加強行業內的工作探討交流、完善相關專業的技術業務人員配置,嚴格職業操守,規范市場行為,在實踐中提升業務能力和監管水平。

2、優化維修資金使用監管的取費標準和支付方法

一是,合理確定取費標準??悸塹轎拮式鶚褂孟钅抗こ譚痹?、專業性強、維修工程體量較小、維修周期較長,且監管單位既要負責工程項目預決算,又要參與項目施工過程的監管的實際,應該根據維修工程項目的施工周期和規模合理確定取費標準。也可以考慮由房屋行政主管部門或維修資金專管銀行根據維修項目數量、維修工程復雜度和審價金額大小給予適當補貼,提升第三方監管單位的參與積極性。二是探索推行第三方監管成本轉移的方式,開辟新的經費來源。比如,借鑒上海和深圳的做法,即根據專戶銀行的服務水平、利率高低等設計維修資金專戶銀行引入、評價和退出機制,并通過此機制考核專戶管理銀行。維修資金作為一筆巨額存款對于任何銀行而言,都是一筆極具吸引力的優質資源,就武漢市而言,截止2014年12月31日,共歸集維修資金116.92億元,且平均每年以近10億的速度遞增,因此可以由財政、房屋行政主管部門牽頭,按照市場規則約定由專戶管理銀行來承擔第三方監管費用作為一項服務內容,惠及廣大業主,從而減輕廣大業主的負擔。

3、倡導“三方聯動”,合力推進維修資金使用監管工作

積極探索推動街道社區黨組織領導下的社區居委會、業主委員會和物業服務企業“三方聯動、四位一體”工作機制。通過整合資源、搭建平臺、創新載體、健全機制,充分發揮街道社區基層組織對維修資金使用監管的工作力度。一是,加強對社區范圍內物業小區業主大會和業主委員會籌建成立和換屆改選的領導和監管,從源頭上把好維修資金申請主體關。二是,市區房屋行政管理部門應會同街道社區居委會定期對業主委員會、物業企業開展維修資金使用項目的第三方監管的政策宣傳、業務培訓工作,普及政策法規,提高維修資金相關主體的思想認識,提升社會各界對維修資金管理監督的正能量。三是,加強對維修資金使用項目的第三方監管單位的業務指導和職業操守的監督。根據社區居委會、業主委員會和物業服務企業的反饋意見,加強對第三方監管單位備選庫的年度審核考評,嚴格執行末位淘汰的制度,促進備選庫的新陳代謝。

 

文/武漢市住宅專項維修資金管理中心:吳元平 周靜